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房企融資收緊,龍湖為何堅持物業不上市

2020-08-28 來源:中國企業網責任編輯:中國企業 瀏覽數:1039 中國企業網_中國企業全球門戶網站

核心提示:從房地產江湖的男人幫中沖殺出來的吳亞軍,帶著龍湖走了一條與眾不同的道路:不搞多元化,物業不上市,住宅、商業、租賃和智慧服務四個航道齊頭并進。她能應對今年市場的諸多不確定性嗎?文|《中國企業家》記者李艷

 

從房地產江湖的“男人幫”中沖殺出來的吳亞軍,帶著龍湖走了一條與眾不同的道路:不搞多元化,物業不上市,住宅、商業、租賃和智慧服務四個航道齊頭并進。她能應對今年市場的諸多不確定性嗎?

 

|《中國企業家》記者 李艷艷

編輯|米娜

頭圖攝影|史小

 

“這三條線,龍湖都沒有踩。”8月26日下午,龍湖集團(00960.HK)舉行的2020年中期業績線上溝通會上,龍湖集團董事長吳亞軍回應道。


據財聯社報道,8月20日,央行和銀保監會約談了眾多房企,并劃出“三條紅線”:扣除預付款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比,由此定出“紅橙黃綠”四檔房企。按此標準,龍湖集團屬于綠色檔,即所有指標都沒有踩紅線。


“這是對我們過去堅持財務自律的一種報償吧。”吳亞軍感慨,“還要堅持穩健發展。”

 

受調控政策影響,房企融資環境趨嚴,“去杠桿”壓力山大。身為業內公認的“好學生”,龍湖融資成本與負債水平已持續多年保持低位。


8月26日公布的龍湖集團2020半年報顯示,龍湖平均融資成本為4.5%,低于6%的行業平均水平;平均貸款年限6.45年;截至今年上半年,龍湖凈負債率為51.4%,現金短債比4.55,在手現金為784億元。


半年前,吳亞軍曾說龍湖“以自律換自由”沉淀出資本護城河,2020年第一個月就已完成全年融資指標。而今,當全行業都在“學習龍湖好榜樣”時,吳亞軍卻又對外界贊譽抱有警惕。


“現在看來,我們還是找到了較為清晰的道路。”龍湖集團CEO邵明曉表示。


1993年,龍湖誕生于重慶。歷經27年搏殺,吳亞軍從房地產江湖的“男人幫”中沖出,將龍湖從一家偏居西南的小房企帶到全國地產舞臺中央。不同于其他龍頭房企對地產主業及“多元化轉型”的強調,早在2008年,龍湖就提出C1(住宅開發)、C2(商業運營)、C3(租賃住房)、C4(智慧服務)四個主航道業務并駕齊驅,共同作為主業發展。


對于未來的發展期待,邵明曉表示,龍湖全年可售資源約4100億元,有信心完成全年2600億元目標,且銷售目標保持不變,“今年全集團利潤增長可能會超過20%。”


在疫情帶來諸多不確定性、行業銷售整體下滑、融資環境趨緊的大背景下,龍湖是如何實現既定目標的?

 


“不展期”帶來的紅利


當外部融資環境愈發趨緊時,嚴格的財務策略為龍湖帶來了什么?


2020年1月,龍湖發行6.5億美元票據,其中2.5億美元為7.25年期,票息3.375%;4億美元為12年期,票息3.85%。此后,龍湖又在境內發行28億元公司債券及30億元住房租賃專項公司債券,票面利率介乎3.55%至4.2%之間,期限介乎于5年至7年。


龍湖集團當前的債券發行利率已經逼近大型央企的水平。以央企保利地產做比較,2020年6月發行的5億元人民幣債券,票面利率為3.78%,與龍湖集團今年上半年發行的人民幣債券處于同一利率區間。


“龍湖在融資技巧上沒什么訣竅。”面對外界關于龍湖融資技巧的疑問,龍湖集團CFO趙軼語氣淡然,但他還是“大方分享”了龍湖的融資心得。


據其透露,龍湖在融資上堅持底線策略、方法選擇和渠道選擇。“國內就兩條線,一個是融資債券、一個是開發貸,都是主流且穩定健康的融資方式。國外就是美元債+銀團貸款,這四個渠道能夠非常充裕地給我們提供融資彈藥。”


趙軼透露,龍湖管理層早已形成一個共識,即始終保有一定余量,“永遠不要把公司逼到‘為了還錢去融資’的水平,這個控制點非常重要。”


他還舉了兩個例子。


“比如,在長短債比上,我們現在已經連續四年把一年到期負債(短債)的比率控制在10%左右的水平,第二年基本沒有還款壓力。再比如,從很多年前,我們就開始設定外幣債務上限,同時要求對外幣債務的一半做調期,規避匯率影響。提前做好底線的管控,可能比所謂的技巧更管用一些。”


“我們非常珍惜自己的信用。”趙軼說,2008年金融危機時,銀行提出可以幫助龍湖展期渡過難關,但龍湖沒有選擇展期。


“我們的每一筆貸款要么到期還,要么提前還,且大部分都是提前還。這樣我們就迎來了一批堅定的同路人、金融機構包括投資人的信任。”在趙軼看來,這個打法讓龍湖獲得了巨大的紅利,也是支撐龍湖發展戰略的穩定器。


近期關于融資“三道紅線”的相關消息,讓房企融資趨勢再度收緊。


8月17日,市場傳言稱監管部門擬出臺新規,為控制房地產企業有息債務規模,將再次收緊房企融資。具體內容是:以有息負債規模作為融資管理的操作目標,設置了“三道紅線”,一是剔除預收款后的資產負債率大于70%;二是凈負債率大于100%;三是現金短債比小于1倍。


根據各家房企財務狀況,按照踩線條數不同,從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進行管理,每降一檔,企業有息負債規模增速閾值的上限增加5%。多家房企證實了該消息的真實性。三道紅線、四檔管理、5%的增速閾值,被業內形象總結為“345”規則。


如此嚴苛的融資新規對龍湖有何影響?趙軼稱對龍湖影響不大,“這一舉措主要是為了穩住開發商的杠桿(水平),控制負債過快增長,從而把房價穩定下來。我們認為這個措施可以規范行業行為,倒逼行業進入健康狀態。”


貝殼研究院高級分析師潘浩對《中國企業家》稱,結合龍湖2020年中期財務數據,按照網傳行業融資新規方式統計,第一項剔除預收款后的資產負債率,龍湖2020年中期數據約為67%,低于假定標準70%的閾值標準;第二項凈負債率約為51%,低于100%的閾值標準;第三項當期短債比約為4.55倍,優于1倍的標準。


“如果網傳規則為真,則龍湖無指標項超出閾值,融資新規對高資金流動性水平的龍湖暫無影響。”潘浩稱。


不過,有不愿具名的分析師稱:龍湖報表中有息負債規模2019年增長率是22%,超出了網傳新規“15%的限制。

 


重倉“TOD”,不改變年度目標


“龍湖對完成今年2600億元的目標還是有信心的,不會改變目標。”邵明曉稱。


今年上半年,龍湖實現1111億元的銷售額,目標完成率為42.7%。截至2020年6月底,龍湖已售出但未結算的合同銷售額為3021億元。


值得注意的是,相對于融創等其他龍頭房企強勢布局華南的決心,就區域分布而言,龍湖目前在華南及華中區域的布局規模占比相對較小。不過,基于財報可以發現,龍湖在今年上半年拿地時,有意側重華南區域尤其是大灣區的機會。


財報顯示,今年1-6月,龍湖共計新增收購土地儲備總建筑面積為1101萬平方米,權益面積743萬平方米,按地區分析,環渤海地區、西部地區、華南地區、華中地區及長三角地區的新增面積,分別占26%、23%、22%、17%及12%。


“龍湖的拿地規則是,要控制整體全年負債率在50%到60%之間,要保持土地相對合理的價格。”邵明曉預判,今年四季度將是拿地的機會,但龍湖不會為了追規模拿地。

 

“TOD模式(公共交通上蓋物業)現在已經成為我們拿地的一個非常好的手段,尤其是土地市場特別熱時。”邵明曉透露,龍湖已關注了40多個有地鐵規劃的城市,密切跟蹤接近20多個城市。

 

營收方面,今年上半年,龍湖營業額同比增長32.6%至511.4億元,其中物業投資業務收入同比增長30.4%至33.6億元。盈利方面,龍湖上半年歸屬于股東的凈利潤為63.4億元,減除少數股東權益、評估增值等影響后之核心凈利潤52.7億元,同比增長12.1%。

 

在利潤水平方面,今年上半年龍湖綜合毛利率為30.8%,較上年同期下降1.8個百分點。“這個數值處于行業均值水平。”潘浩稱。

 


商業板塊面臨大考,“不分拆物業上市”

 

2020年是龍湖“60億租金目標”大考之年。天風證券的報告指出龍湖要面對購物中心開業不及預期等風險。

 

“從4月開始,銷售額和客流顯示出強勁恢復趨勢。盡管出租率有所下滑,但整體依然保持在95%的高位。”趙軼稱。

 

“未來幾年,C2(商業運營業務)會成為龍湖發展的發動機。”邵明曉判斷。四大主航道并駕齊驅,是龍湖奉行多年的策略。經過近20年的輸血和培育,商業運營業務已成為僅次于C1住宅開發業務的板塊。

 

龍湖的商業板塊分三大產品系列——天街系列、星悅薈系列、家悅薈系列,其中最有代表性的是天街系列。天街整體而言,今年上半年,公司物業投資業務實現不含稅租金33.6億元,同比增長30.4%,商場占比77.4%。

 

房企物業分拆上市仍是繞不開的話題。

 

就此,邵明曉認為,因中國消費人口基數大、社區to C業務機會多,目前物業板塊整體PE估值比較高,所以地產同行都在積極分拆物業上市,且形成了一些(物管)龍頭企業。不過,龍湖目前還沒有分拆上市計劃。

 

邵明曉稱,公司現在主要是從C1到C4的整體業務角度,來考慮物業板塊發展。

 

邵明曉透露,龍湖智慧服務的實際管理面積已經達到1.32億平方米,且今年上半年實現物業管理收入24.9億元(合并抵消后),同比上漲42%。“收入增幅保持每年30%的幅度,毛利率增幅則超過了20%。”

 

吳亞軍認為,新冠疫情影響下,頭部房企普遍實現銷售規模同比增長,依靠的是中國經濟強大的韌性和百姓追求優質居所的真實需求。

 

“我想知道明天的龍湖長什么樣?”同日舉行的中期業績投資者說明會上,有投資者發出這樣一句疑問。龍湖集團未來四大主航道業務的發展規劃如何,尤其是C1(住宅開發業務)是否會有所調整,亦是外界關注焦點。

 

“未來我們把C1到C4都作為主航道進行綜合性推進和發展,并不意味著要把C1放慢。”邵明曉強調,“我們不會主動去放低或放慢C1的增長速度。”

 

具體而言,“我們會讓C1身段更加靈活,跟我們的土地儲備更加匹配,也成為我們利潤和現金流目前階段最大的貢獻者。”邵明曉解釋稱。

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